La loi hypothécaire obligera la banque à examiner la solvabilité du client | Économie – Expertise fissure

Bien que cet examen obligatoire soit l'une des principales exigences de la directive européenne, le ministre Luis de Guindos a produit un texte dans lequel il n'était pas reflété. L'idée était qu'elle serait développée dans un règlement ultérieur. En outre, il a été allégué que des entités effectuaient déjà un notation ou une évaluation sur la base de laquelle ils donnent le prix de l'hypothèque. Toutefois, ce règlement n'aurait qu'une valeur purement administrative. Il n'a pas donné force contractuelle à l'examen. "Ils ont dit que ce n'était pas nécessaire, mais l'expérience de la bulle a montré que c'est le cas", explique Francisco de la Torre, député des citoyens et l'un des haut-parleurs de la loi.

Pour cette raison, il a finalement été introduit dans le texte avec le soutien de toutes les parties. En principe, cela éviterait des cas très courants tels que ceux de groupes d'immigrants qui se soutiennent mutuellement pour obtenir l'hypothèque. Ou lorsque ces prêts ont été accordés à des personnes à faible revenu et à faibles perspectives d'emploi.

En fait, la directive qui transpose cette loi parle d'utiliser des instruments tels que «les coefficients de valeur du prêt de l'actif, le revenu du prêt, le revenu de la dette ou similaires, des niveaux minimaux en dessous desquels aucun crédit ne serait considéré comme acceptable» . De manière générale, selon son préambule, la directive traite des mesures nécessaires pour «prévenir l'endettement excessif des ménages», «éviter l'irresponsabilité dans l'octroi et la conclusion de prêts» et «retrouver la confiance que les entités sont ils se comportent de manière professionnelle et responsable ». "Avec cette évaluation de la solvabilité, le concept de crédit responsable est transféré à la banque et non au client", explique Fernández Seijo.

Pas de pénalités pour l'instant

Cependant, dans le libellé convenu jusqu'à présent, il y a un problème: aucune sanction n'est envisagée en cas de non-respect du test de solvabilité. Il s'agit d'une omission non mineure qui porte atteinte à la loi. Nous pouvons proposer comme sanction l'annulation de l'hypothèque, une sanction jugée excessive par les autres formations. Par exemple, le groupe parlementaire socialiste a inclus dans ses amendements que les paiements d'intérêts pouvaient être annulés, une sanction habituelle dans d'autres pays pour cette violation. Et les citoyens ont préconisé de ne supprimer que les intérêts tardifs.

Cela dit, pour le moment, le ministère de l'Économie a pris les rênes et négocie avec le PP pour tenter de débloquer l'approbation parlementaire. Dans ce cadre de conversations beaucoup plus hermétiques, certaines sources juridiques consultées craignent qu'une étape puisse être franchie et que le non-respect de cet examen soit finalement sans sanction légale.

Dans ces discussions, des intérêts de retard devront être fixés, que Guindos a mis à trois fois l'intérêt légal, soit 9%. "Il s'agit d'un solde qui ne tient pas compte des défauts de paiement et la banque peut récupérer les frais de gestion", explique Fernández Seijo. Dans les premiers amendements, le groupe parlementaire socialiste a voulu moduler cette sanction. Il sera également nécessaire de clôturer quel défaut sera suffisant pour que la forclusion commence. Guindos l'a précisé pour que dans la première moitié de la durée du prêt, neuf défauts de paiement ou un montant en souffrance équivalant à 2% du crédit soient suffisants. Au second semestre, les défauts de paiement nécessaires ont augmenté jusqu'à douze versements, soit 4% de l'hypothèque.

Un autre cheval de bataille de cette loi est la vente de produits hypothécaires. «En Espagne, ils étaient moins chers car l'activité de la banque consistait à utiliser l'hypothèque d'ancrage pour commercialiser d'autres produits financiers tels que l'assurance. Bien qu'ils soient censés être interdits, le libellé actuel est suffisamment ambigu pour que les banques continuent de le faire. Et la Banque d'Espagne est autorisée à établir les critères à cet effet dans une circulaire », explique Fernando Zunzunegui, un avocat expert en droit financier. "Nous devons reprendre le libellé tel qu'il figure dans la directive, ce qui est assez bien fait en ce sens", ajoute Fernández Seijo.

D'autre part, la législation que Guindos a déjà laissée réduira les remboursements anticipés de l'hypothèque, facilitera le passage du taux variable à fixe et obligera les notaires et les registraires à interdire tout contrat contenant des clauses déclarées abusives telles qu'elles figurent dans un registre des phrases déjà créées .

Enfin, cela obligera le créancier hypothécaire à signer devant un notaire qu'il comprend les risques et les conditions du crédit, y compris des simulations de l'évolution des types dans les contrats à intérêt variable. "La signature d'un notaire a été effectuée pour protéger les banques des poursuites judiciaires, mais aucun juge ne l'acceptera", explique Zunzunegui.

Le désordre dans le Suprême complique tout

La loi sur le crédit immobilier émerge pour adapter une directive européenne de février 2014. Le ministre de l'époque du gouvernement PP, Luis de Guindos, ne l'a présentée au Congrès qu'à la fin de 2017. Et depuis, il est coincé au Parlement. Enfin, il semblait qu'il était proche de l'accord. Mais alors la décision du Suprême s'est produite qui a dit que la taxe des actes juridiques documentés était payée par la banque.

Comme la Haute Cour a convoqué une session plénière pour clarifier ce critère, il a été décidé au Congrès que la décision de la Cour suprême serait censée le refléter dans la loi. Les groupes politiques tentent de définir la répartition de toutes les dépenses et taxes de l'hypothèque. On a supposé qu'il existait un principe d'accord à cet égard en l'absence de maintien de la taxe sur les actes juridiques. Mais maintenant, le ministère de l'Économie a déménagé qu'il a une nouvelle conception de la répartition des coûts. Les intervenants se réuniront mardi prochain pour tenter de parvenir à un pacte sur un sujet désormais politiquement inflammable.

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