Voulez-vous une réduction de 30% sur votre appartement? Essayez les enchères judiciaires | Économie – Expertise humidite

Les prix élevés du marché du logement en Espagne ont ravivé l’intérêt des particuliers et des petits investisseurs pour les adjudications judiciaires qui, au cours des années de crise et d’importants soldes, ont perdu des partisans. Maintenant, «vous pouvez obtenir des maisons à un coût inférieur de 20% ou 30% au prix du marché. Il y a des récompenses très inférieures, mais ce sont les moins », a déclaré Manuel González, PDG de la société Easy Auction.

Mais ce qui a rapproché les individus de ce monde, ce sont les enchères judiciaires électroniques. Depuis octobre 2015, elles sont effectuées exclusivement en ligne via le portail de vente aux enchères de la BOE – il reçoit environ 230 000 visites par mois – et non au siège judiciaire. Aujourd'hui, vous pouvez enchérir depuis le canapé, sur la plage ou à la montagne et selon plusieurs processus à la fois. «La chaîne télématique ajoute de la transparence et les avantages inhérents au fonctionnement de toute enchère sans être présent», a déclaré González. En outre, l'identité de l'un des soumissionnaires n'est plus connue et, sauf indication contraire, pas même le tribunal. «Au cours des quatre dernières années, le changement a été brutal. Quand ils ont été faits en personne, il était très facile d'être intimidé par la présence d'autres soumissionnaires professionnels », dit-il.

La figure du commissaire-priseur continue d'exister, "mais elle est maintenant derrière un moniteur", commentent-ils dans la société Alert Auctions. «Aujourd'hui, ils sont sur un pied d'égalité avec le reste des utilisateurs et ils n'ont d'autre choix que d'abandonner leurs formes d'action obsolètes», poursuit Rafael Attard, de la communication et des médias. le marketing de l'entreprise Eactivos.

Ainsi, l'intérêt a doublé: en 2017, seulement 17% de toutes les adjudications judiciaires ont eu lieu, contre 36% aujourd'hui. Jusqu'à présent cette année, 32 275 adjudications judiciaires de biens immobiliers ont eu lieu en Espagne, à raison de 119 procédures par jour. La communauté de Madrid, où les prix de l'immobilier ont augmenté de 42% par rapport aux creux atteints par la crise, selon Tinsa, est un bon miroir. Au cours des 24 derniers mois, 7 327 propriétés ont été vendues aux enchères pour un volume total de 2 046 millions d'euros, dont 3 435 habitations, 2 745 garages et locaux de stockage, 651 magasins, 194 entrepôts et 302 terrains. Les fonds les plus performants de la région de Madrid sont les fonds (827 propriétés vendues aux enchères pour 178,6 millions), la Caixa, la Sareb, Bankia et Banco Santander.

84% (1 798 millions d'euros sur 6 172 enchères) étaient le résultat de procédures judiciaires (normalement des embargos, des saisies immobilières et des hypothèques). Parce qu’en Espagne, bien que beaucoup moins que pendant les années de crise, des maisons sont toujours saisies: au deuxième trimestre de 1986, et une saisie sur quatre concernait des maisons achetées en 2007 (pic de bulle). C’est le côté le plus sombre de ce marché, dans lequel, outre les aspects judiciaires, il existe des notaires, des enchères volontaires ainsi que celles du reste des administrations publiques (sécurité sociale, finances, haciendas locales, etc.).

Plus d'une serrure

Jusqu'ici la partie facile. Le problème est que beaucoup de personnes deviennent aveugles, sans savoir comment fonctionnent les processus et sans l'avis d'un professionnel. «Ils pensent que depuis qu'ils ont remporté l'enchère, le tribunal leur remettra les clés et la banque leur donnera l'hypothèque à payer. Rien n’est plus éloigné de la réalité », précisent-ils dans Easy Auction. Les sociétés de courtage telles que celle-ci accompagnent le client du début à la fin, sélectionnant des enchères et enchérissant en votre nom. Ils facturent une commission de 3% (2% de plus s'ils s'occupent de la procédure judiciaire) et uniquement en cas de succès.

Les enchères sont simples. juger la maison, pas tellement. Gardez à l'esprit que les délais d'acquisition sont lents car ils sont marqués par la procédure judiciaire. Et nous devons analyser les charges précédentes qui affectent la propriété et devront être payées plus tard. “En fin de compte, de nombreuses personnes perdent le dépôt auquel elles ont contribué, environ 5% [sobre el valor tasado para subasta fijado en la hipoteca], réalisant que la maison n’était pas une bonne affaire », dit González. En cas de non réalisation de l'enchère, l'administration restitue le dépôt le lendemain, mais si le prix offert est gagné et que le prix offert dans les 40 jours n'est pas payé, l'investisseur perdra cet argent et l'option sera donnée au plus offrant suivant.

Plus de problèmes La propriété peut avoir une dette qui dépasse la valeur marchande et cela n’est pas toujours signalé. «Dans le meilleur des cas, le tribunal fournit une certification du registre que la plupart des utilisateurs ne savent pas interpréter. Sans cette information, il n’ya aucune certitude quant à la charge de la ferme », explique González. À cela, nous devons ajouter que le soumissionnaire ne peut pas accéder à la propriété pour l’évaluer ou pour voir son état de conservation. La chose habituelle est que les maisons ont besoin de quelques réformes ou plus.

Ce manque d'informations oblige l'investisseur à enquêter seul ou à faire appel à un professionnel fournissant les données. "Nous avons correctement localisé la propriété, car 10% des cas contiennent des erreurs d'adresse, de municipalité ou de province, et nous offrons à Google une vue du satellite et de la rue d'avoir une référence du bien mis aux enchères et son emplacement", ont-ils déclaré. La société Alerts Auctions.

La chose est compliquée si l'investisseur n'a pas les liquidités nécessaires pour acheter de l'argent, car toutes les banques n'offrent pas d'hypothèques et encore moins sans pouvoir accéder à la maison pour évaluation. Pour autant, il n’est pas surprenant que six enchères sur dix restent désertes, «ce qui indique que ce marché a encore beaucoup à consolider et à se faire connaître en Espagne», explique Manuel González.

Il existe un autre moyen d'acheter des maisons avec des remises sans avoir à passer par le processus complexe d'une offre. La plate-forme Outlet Housing propose à la vente 150 000 logements appartenant à des banques et à des fonds. "Les remises sont comprises entre 30% et 40%, en fonction de l'agressivité de la campagne de la banque. Il s'agit d'immeubles déjà passés par le processus de vente aux enchères, ce qui permet d'éviter les risques", explique Federico Gaito, partenaire. Directeur d'entreprise Les maisons ont généralement besoin d'une réforme et leur prix de vente moyen se situe entre 90 000 et 110 000 euros dans des villes comme Madrid. Dans d'autres villes espagnoles, il peut descendre à 20 000 ou 40 000 euros.

Ce ne sont pas des enchères judiciaires, mais c’est une autre façon de faire une offre qui vient d’Irlande. La plateforme BidX1 vient d'arriver en Espagne avec un modèle qui n'existait pas jusqu'à présent. La première enchère aura lieu le 30 octobre et comprendra 100 propriétés. Les biens immobiliers sont mis aux enchères sur son site Web à un prix minimal, le plus bas que le vendeur soit disposé à accepter. La partie intéressée doit fournir un dépôt qui est retourné si la transaction n'est pas clôturée. Vous pouvez suivre les offres en temps réel, toutes les informations (documents légaux, fiche technique …) sont offertes et la propriété peut être visitée.

Concours de créanciers

La société Eactivos a réussi à mettre aux enchères un milliard d’euros de biens immobiliers et de meubles au cours de la dernière décennie. Vente aux enchères, en particulier des marchandises provenant d’entreprises en faillite (maisons, entrepôts, garages, salles de stockage, etc.). Depuis 2017, ils ont constaté une augmentation de la participation. «Il y a en moyenne 17 participants par vente aux enchères jusqu'à présent en 2019, le chiffre le plus élevé de notre histoire. La valeur moyenne offerte sur près de 17 000 enchères gérées est de 90 000 euros », explique Rafael Attard. 99% des offres gérées par celle-ci ne comportent pas de prix de départ minimal, et le dépôt de garantie n'est pas requis pour participer. En ce qui concerne les ventes, les prix d’attribution varient entre 50% et 90%.

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