Le prix des logements neufs augmente au rythme le plus rapide depuis les temps de la bulle | Économie – Expertise en batiment

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Le logement en Espagne a augmenté de 6,8% au premier trimestre de cette année par rapport à la même période en 2018, selon l'indice des prix du logement publié ce vendredi par l'Institut national de la statistique. Les données représentent une accélération par rapport au trimestre précédent, puisque les prix d'achat ont clôturé l'année dernière à un taux de croissance de 6,6%. La hausse est due exclusivement à la hausse du prix des maisons neuves, dont le prix augmente au plus fort depuis la fin de 2007, juste avant l'éclatement de la bulle immobilière.

La croissance annuelle des maisons neuves a atteint 10,4%. Depuis le quatrième trimestre de 2007, au plus fort de la bulle, il n’y avait pas eu de pourcentage similaire. L'indice (qui est une référence basée sur 100 en 2015) montre cependant que les prix sont toujours inférieurs à ceux de cette époque. Au premier trimestre de cette année, il s'élevait à 128,3 points, comparé au record historique de 137,4 points au troisième trimestre de 2008.

Le prix des logements neufs augmente au rythme le plus rapide depuis la bulle



En tout état de cause, le volume important de la nouvelle construction (8% à la fin de 2018) fait généralement monter les prix malgré les maisons de seconde main, qui constituent la grande majorité de celles qui entrent sur le marché. Le chiffre d'affaires de ce segment, en progression de 6,2% sur un an, est en baisse d'un dixième par rapport à celui du premier trimestre de l'année précédente.

Fernando Encinar, responsable des études chez Idealista, estime que la hausse du prix des maisons se poursuivra dans le même sens tout au long de l’année, bien que "loin du fantôme de la bulle et avec des prix plus contenus" qu’à cette époque. Pour Encinar, les prix sont stimulés par "les faibles taux d'intérêt et la concurrence des banques pour l'octroi d'hypothèques".

Manque de sol et licence lente

Les causes de la hausse des prix des planchers des nouvelles constructions font l’unanimité dans le secteur. Jaime Fernández, du Département des études de l'Association des promoteurs et constructeurs d'Espagne (APCE), cite "essentiellement trois facteurs". Le premier est l'augmentation des terres "dans les zones à forte demande de logements et où l'offre est insuffisante pour les desservir". À cela s’ajoutent "des augmentations des coûts de construction en général et de la main-d’œuvre en particulier" et des "goulets d’étranglement" pour les demandes de permis municipaux, "qui peuvent prendre jusqu’à 18 mois dans certains cas".

Ces conditions qui poussent les prix à la hausse coïncident également avec le moment où de nouveaux développements immobiliers commencent à prendre du poids sur le marché. "Depuis plusieurs années, le nouveau travail a pratiquement disparu", explique le directeur général de Neinor Homes, Mario Lapiedra. "Cela a été corrigé ces dernières années et cette demande latente met l'accent sur ces promotions, ce qui a un effet sur le prix", ajoute-t-il.

L’Espagne a approuvé en 2018 des permis pour la construction de plus de 100 000 logements pour la première fois en neuf ans et associe une croissance des permis de cinq ans. Comme les promotions prennent plusieurs années entre leur planification et leur occupation, le secteur de l’immobilier subit maintenant les effets de cette amélioration. Le cabinet de conseil CBRE calcule que la reprise progressive de la construction d’appartements et de maisons sera traduite dès cette année, au cours de laquelle les nouveaux travaux gagneront au moins trois points de part de marché. "Si l'année dernière a représenté 10% du total des transactions, cette année sera de 13% ou 14%", a déclaré Samuel Population, directeur national des produits résidentiels et fonciers de CBRE Espagne.

L’expert du conseil en immobilier a également souligné que leurs prévisions laissent présager une certaine modération des prix sur le reste de l’année, principalement parce qu’ils ne voient que peu de marge de croissance sur les marchés les plus stressés. "Dans certains endroits, nous ne voyons plus beaucoup plus de voyages dans les prix car la demande ne peut pas accéder et les institutions financières ne fournissent pas de financement car l'effort financier de 35% est déjà dépassé", explique Population.

Madrid, presque 10%

Dans l'analyse par les communautés autonomes, c'est encore la Communauté de Madrid qui fait monter les prix. C'est également le chiffre le plus proche des deux chiffres, avec une croissance interannuelle de 9,7%, soit un dixième de plus que l'année précédente. La forte croissance de Ceuta (9,1%) et de Melilla (8,5%) se distingue également. La deuxième communauté à la croissance la plus rapide, la Catalogne, montre toutefois un ralentissement: si, au premier trimestre de 2018, les prix ont grimpé à 8,1%, ils l’ont fait cette année à 7,6%. Très proches (7,3%) se trouvent les îles Baléares, le dernier des territoires au-dessus de la moyenne nationale, après une croissance de neuf dixièmes en un an.

À l'inverse, l'Estrémadure (2,4%), la Galice (3,6%) et les Asturies (3,8%) sont les communautés où les prix ont le moins augmenté. En outre, dans les deux premiers, le rythme a diminué par rapport au premier trimestre de 2018. "Comme depuis 2015, même si la situation des prix en Espagne est extrêmement hétérogène, toutes les communautés ont des valeurs positives", explique le directeur. des études du portail Pisos.com, Ferran Font, pour qui "une certaine retenue commence à se faire sentir" à Madrid et en Catalogne.

Beatriz Toribio, directrice des études chez Fotocasa, met l’accent sur "le comportement différent des prix par zones". En outre, l'expert rappelle que "l'habitat usagé a été le moteur de la relance du secteur". Il ajoute: "Sept acheteurs sur dix achètent des logements de seconde main, bien que nos études montrent à quel point l'intérêt pour les logements de nouvelle construction a doublé au cours des dernières années parmi les acheteurs potentiels."

Le prix des logements neufs augmente au rythme le plus rapide depuis la bulle



Estrémadure, où le nouveau travail se lève

Il est intéressant de noter que lorsqu’elle analyse exclusivement par territoire les nouveaux travaux, Estrémadure est la communauté où les prix ont augmenté le plus fortement au premier trimestre de cette année. Son pourcentage, 14,1%, dépasse même Madrid (13,4%). La Catalogne se situe à la troisième place avec 11,9%. Dans toutes les autonomies, ce rythme dépassait les 7%, ce qui est précisément ce qui a marqué l’Andalousie, située dans la queue.

En observant l'indice, on constate toutefois que les îles Baléares sont la seule communauté où les prix sont plus élevés que dans la bulle du début du siècle. Son indice se situe à 126 points et dépasse 124,2 au troisième trimestre 2008. Tandis que Madrid et l’Andalousie sont très proches de leurs sommets historiques, avec 138,3 points au premier trimestre (140,5 au troisième trimestre). 2008) et 121,9 au deuxième (contre 123,1 au troisième trimestre de 2008).

À l'extrême opposé se trouvent Aragon et la Navarre, où une nouvelle maison vaut encore beaucoup moins qu'il y a dix ans. Dans la Communauté autonome, l'indice a atteint 171 points en 2008 et se situe maintenant à 122,9, soit près de 50 points de moins. En Aragon, le pas dépasse 40 points: de l’actuel 117,3 au 162,9 atteint au deuxième trimestre de 2008.

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