Les entreprises cherchent une nouvelle maison et préparent le départ de milliers d'employés | Économie – Expertise humidite

La disparition du bureau traditionnel a obligé les entreprises à rechercher rapidement un nouveau siège capable de faire face à l’évolution du marché du travail. Certains ont déjà signé le contrat de location de ce qui sera leur nouvelle maison dans les années à venir. C'est le cas d'ING, qui a réalisé l'une des opérations les plus importantes, en raison du volume d'espace contracté, des deux dernières décennies. Il sera transféré début 2020 de Las Rozas à Madrid au bâtiment Helios, situé dans la capitale, plus précisément à Campo de las Naciones, à proximité de l'autoroute M-40, pour la recherche de laquelle le cabinet de conseil CBRE a conseillé. Promu par Therus, il s'étend sur près de 35 000 mètres carrés répartis sur deux bâtiments jumeaux de six étages.

La propriété, sur le point de terminer sa construction, est entre les mains du fonds américain Blackstone, qui la remettra à la banque cet été. Le transfert ne répond pas uniquement à la croissance de l'effectif (il a doublé au cours de la dernière décennie pour ajouter environ 1 200 employés répartis sur quatre bâtiments). "ING était à Las Rozas depuis 25 ans et commençait à percevoir des difficultés pour attirer les talents en raison de son emplacement. Le transfert est donc justifié à 100% pour favoriser la politique d'embauche des meilleurs professionnels du secteur", déclare Alfredo Collar, partenaire et directeur de Business Space Agency Offices Madrid de Cushman & Wakefield, consultant qui a commercialisé Helios.

Les entreprises changent. "La flexibilité et l'agilité sont devenues de plus en plus importantes et de nombreuses entreprises ont compris que, pour être compétitives à l'ère numérique, elles doivent attirer et fidéliser des professionnels qualifiés qui ne seront guère attirés par un environnement de bureau traditionnel et classique" , explique José Miguel Setién, directeur de bureau du cabinet de conseil JLL.

Intérieur du bâtiment Helios.


Intérieur du bâtiment Helios.

Ce changement se reflète dans le marché florissant des bureaux. Selon le rapport JLL Office Market Fundamentals, au cours du premier trimestre de 2019, près de 290 000 mètres carrés ont été loués à Madrid et à Barcelone, soit 55% de plus qu'au dernier trimestre de 2018. Dans le cas de Ciudad Condal, les embauches ont atteint 152 300 mètres, soit 65% par rapport à la même période de 2018 et le meilleur trimestre de tous les records enregistrés par BNP Paribas Real Estate. Bien que le nombre de transactions de surfaces inférieures à 500 mètres carrés continue de dominer le marché en raison des caractéristiques du tissu commercial espagnol, la demande d'espaces plus grands a augmenté ces dernières années.

Cellnex Telecom, qui vient de clore le contrat avec Iberdrola Inmobiliaria pour la pré-location de 8 500 mètres carrés à Torre Llevant, dans le complexe du district de BcnFira, à l'entrée du nouveau site Fira de Barcelone. Elle déménagera ses nouveaux bureaux à la fin de l'année 2021. Cette opération montre le poids de la pré-location dans les immeubles en construction: si en 2018 ce type d'opérations représentait 21% du total des contrats, ils ne représentaient déjà que 43% au premier trimestre de l'année , selon CBRE.

Les opérateurs MásMóvil, Deloitte, Capgemini, Cetelem et TravelPerk déménagent également. Le prochain pourrait être Acciona, qui envisage d'installer son siège dans le complexe de bureaux récemment acquis à Santander, l'ancien siège de Banesto, situé à Rue Mesena, au nord de Madrid. Il s’agit de sept immeubles de 104 000 mètres carrés.

Rétention de talent

Avec ces changements de sièges sociaux, les entreprises cherchent à utiliser efficacement l’espace et à offrir une flexibilité aux travailleurs, ainsi que l’attraction et la rétention de talents, explique José Mittelbrum, directeur des bureaux de CBRE Espagne. Et cela est réalisé avec "de bonnes connexions de transport en commun, une bonne qualité des bâtiments, rénovés ou neufs, avec beaucoup de flexibilité et très efficace, des espaces extérieurs et des tampons de durabilité. L'exigence est maximale en qualités pour donner beaucoup de confort à l'employé", raconte Hipólito Sánchez, directeur des bureaux à Savills Aguirre Newman. Ainsi, le nouvel objectif des entreprises est de choyer leurs employés. "Les entreprises dépensent entre sept et dix fois plus en main-d'œuvre (salaires …) qu'en coûts immobiliers", explique Setién.

Mais ils ne perdent pas de vue le loyer du siège, qui pèse de plus en plus dans leurs coûts de fonctionnement car le loyer ne cesse de croître. Et le plus proche des quartiers d'affaires supérieurs. Les loyers prime à Madrid ont augmenté de 1,45% par rapport au trimestre précédent, atteignant 35 euros par mètre carré et par mois, selon Setién. Ils ont récupéré 40% des plus bas niveaux de la crise. À Barcelone, ils ont augmenté de près de 3% jusqu'en mars. Les experts s'attendent à ce qu'ils continuent d'augmenter jusqu'en 2022 et que Madrid occupe la troisième place dans le classement des villes européennes en termes de croissance locative. Pour cette raison, les entreprises essaient maintenant d’extraire une productivité maximale de leurs espaces de travail, sans toutefois générer de coûts. Et ils le font en louant moins de mètres carrés. Les nouveaux ratios d'efficacité sont «d'environ un employé par sept mètres carrés», déclare Fernando Arcos, associé et directeur de la Business Space Tenant Representation chez Cushman & Wakefield. Dans les années 90, ils dépassaient 15 et 20 mètres carrés.

Les entreprises recherchent des bâtiments neufs, rénovés ou de qualité, proposant une large gamme de services à leurs collaborateurs. Et ils manifestent un intérêt pour les lieux les plus centraux, même si la vérité est que près de la moitié des transferts importants de 2018 à Madrid et à Barcelone sont sortis du centre, vers les zones périphériques, en raison de la pénurie de produits de qualité, selon JLL. "À Madrid, la périphérie proche, au sein de la M-30, a connu une augmentation de 65% des embauches au premier trimestre (Los PAU, Manoteras, premier tronçon de l'A-2, Julián Camarillo et Campo de las Naciones) Au-delà de la M-40, loin de la banlieue, il a également augmenté de 29% ", a déclaré Sánchez. À Barcelone, le quartier 22 @ tire le marché depuis plus de deux ans, avec 33% d'absorption. Ainsi, "30 des 91 opérations du trimestre ont été signées dans le district, ce qui ajoute 60 900 mètres carrés", indique BNP Paribas RE.

Dans la recherche de sièges sociaux, les entreprises ne sont pas seules. Le plus courant, en particulier dans les grandes entreprises, consiste à organiser un concours entre trois ou cinq consultants avec une liste de conditions.

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