La rue de Serrano fait éclater le marché immobilier: 100 000 euros par mètre carré | Économie – Expertise humidite

La rue madrilène de Serrano est une première. La société italienne de mode Prada a acheté les locaux du numéro 64, aux côtés de Don Ramón de la Cruz, qui abrite une succursale de Bankia. Mais le fait que la marque qui vend des sacs en cuir de crocodile à 12 000 euros devienne plus fort dans le golden mile – c'est déjà à Serrano, 26 ans – n'est pas ce qui a bouleversé le marché, mais le prix qui a payé pour cela local de 908 mètres construit. Pas moins de 100 000 euros par mètre carré, ce qui porte la facture à 96 millions d'euros. Il s’agit d’une opération dans un local commercial plus coûteux fermé en Espagne.

L'intérêt pour la propriété a été excessif. Une vingtaine de fonds et d'investisseurs nationaux et internationaux du secteur de la grande distribution ont soumissionné pendant deux mois à la vente aux enchères ouverte par Bankia pour céder ce joyau de l'immobilier. Et c'est parce que "l'emplacement est unique et l'emplacement exceptionnel", explique Elaine Beachill, directrice de Capital Markets Retail et Flagships of Knight Frank. Il a trois étages, "avec une façade de plus de 15 mètres de la Calle Serrano et sept mètres de haut, ce qui lui donne une position privilégiée", affirme Pablo Fernández, directeur de Equipo Singulares Bankia de Haya Real Estate, qui a l'opération conseillant le vendeur. Il est situé dans le meilleur coin de Serrano et partage le trottoir avec Louis Vuitton, Salvatore Ferragamo ou Lottusse. Trouver un lieu unique à Serrano est aussi inhabituel que son prix. "La plupart ont entre 100 et 300 mètres et seulement 7% en ont plus de 1 000", a déclaré Beachill. De plus, il est du côté des nombres pairs, qui sont 20% plus chers que les nombres impairs.

La rue de Serrano fait éclater le marché immobilier: 100 000 euros par mètre carré



Tout cela explique le prix payé par Prada, qui a dépassé les offres des fonds eux-mêmes. Est-ce que 100 000 euros sont réalistes par mètre carré? Dans Haya Real Estate, ils disent oui. "Avoir 20 offres ne correspond pas à un prix surévalué, le processus de vente ordonnée est essentiel et nous devons en outre tenir compte de la rareté des produits de ce type dans la région." Si un investisseur l’achetait pour une location ultérieure, "les revenus estimés sont d’environ deux millions d’euros par an, si l’on tient compte du retour sur investissement attendu de 3,25%, nous obtiendrions un prix proche de celui obtenu". ajoute Pablo Fernández. Le fait que le prix ait établi un record est dû à la forte demande et à la faible disponibilité. Les investisseurs qui recherchent des locataires de luxe et les marques le savent bien, a déclaré Alejandro Sánchez-Marco, directeur national de High Street Investment chez Savills Aguirre. Newman, qui a conseillé Prada.

Mais d'autres sources du marché le remettent en question. Ils disent que pour certains fonds institutionnels – qu'ils cherchaient à louer à une firme de luxe et qu'ils offraient entre 18 et 30 millions d'euros -, l'opération était à la limite du rendement escompté, à 4% ou 4,5%. "Moins de 3% est une opération risquée, surtout parce qu'ils parient sur une seule lettre, à un seul locataire qui peut partir après deux ans de contrat", expliquent-ils.

En revanche, pour Prada, c’est un bon achat car "un utilisateur peut lui donner plus de valeur que tout investisseur", commentent-ils dans l’adresse Retail de BNP Paribas Real Estate. Et l’opération peut être circulaire si, comme le supposent certains experts, la société abandonne les locaux qu’elle a loués à Goya 4 et à Serrano 26.

C'est aussi dans sa logique que Prada a opté pour l'achat dans un secteur où la location est plus courante. "A long terme, les achats sont une bonne stratégie pour que les marques se protègent contre les hausses de prix", déclare Sánchez-Marco. "Les revenus de certaines parties de Serrano continuent de croître. Par conséquent, les opérations d'achat, si les actifs du groupe peuvent les réaliser, constituent un bon investissement", ont-ils déclaré à BNP Paribas RE. En outre, Bankia n’a proposé que les locaux à la vente. Et ce n'était pas la première fois. L'année dernière, il en a vendu un sur le fonds franco-canadien BMO au fonds franco-canadien BMO, également dans le cadre d'une vente aux enchères, pour 28 millions d'euros.

Au final, ce que vous achetez, c’est le positionnement et la visibilité. "Un bon emplacement est la clé d'une bonne performance du magasin et ce n'est pas un hasard si les principales marques sont toujours proches les unes des autres", déclare Sanchez-Marco. Nous devons également garder à l'esprit que les opérateurs de luxe misent encore sur le commerce traditionnel. "Salvattore Ferragamo, Saint Laurent, Bottega Veneta, Céline, Chaumet et Oliver Peoples sont les nouveaux locataires ou les relocations", explique Aguirre Newman, expert en technologies de base. Ces entreprises savent très bien où elles veulent être situées. "Lorsque l'occasion se présente, ils sont rapides et paient pour l'obtenir", expliquent-ils dans BNP Paribas RE. Les chiffres records pour le tourisme – 82,8 millions d'étrangers ont visité l'Espagne en 2018 – et l'ouverture d'hôtels de luxe dans la capitale justifient leurs investissements. Et aussi ceux des fonds: la plus grande opération de 2018 a été l'achat du fonds allemand Deka Immobilien de 16 actifs à Inditex pour 367 millions d'euros, selon le cabinet de conseil JLL.

Le problème pour les investisseurs et les locataires est que les propriétaires de ces actifs très convoités ont un caractère patrimonial et sont peu disposés à vendre. Et, en outre, "presque toutes les opérations sont hors marché – hors marché – ou causés par une offre non sollicitée ", explique Sánchez-Marco, mais ni Prada, ni Cartier, ni Dior ne sont disposés à passer à des axes secondaires offrant davantage de produits." Ces investisseurs n'achètent plus que sur les axes principaux des rues des capitales du monde ", disent-ils à Haya.

L'autre option est de louer la propriété. Serrano est, avec Preciados (tous deux à 3 240 euros par mètre carré et par an), la deuxième rue avec les loyers les plus élevés en Espagne. Le premier est le Portal de L'Angel, à Barcelone (3 360 euros), qui se classe 18ème en Europe et 67ème dans le monde, selon le rapport. Rues principales à travers le monde, du cabinet de conseil Cushman & Wakefield. Dans le monde, le plus cher est, pour la première fois, Causeway Bay (Hong Kong), avec 24 606 euros par mètre par an, suivi de Fifth Avenue à New York (20 733 euros) et de New Bond Street, à Londres (16 071 euros). ).

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