Ici il n'y a personne qui vit: les voisins délinquants doivent 1,521 millions d'euros | Économie – Expertise avis avant achat

La délinquance a généré un trou de 1 521 millions d'euros dans les communautés de voisinage en Espagne en 2018, selon les données fournies par le Conseil général des collèges d'administrateurs de biens immobiliers (CGCAFE). Pour résumer, ce montant est le même que celui fixé par le Suprême à titre de compensation pour le Prestige. Ou le PIB de la ville autonome de Melilla (1 523 millions d'euros).

Les défauts de paiement des frais et dépenses de la communauté par les voisins délinquants, qu’ils soient des particuliers, des promoteurs ou des entités financières, mettent de nombreuses propriétés et leurs résidents dans de sérieuses difficultés. Parce que, même aujourd'hui, 35% des exploitations ont des défaillants dans leurs rangs et que chacune d’elles doit gagner en moyenne 1 000 euros.

La bonne nouvelle est que ce trou de 1 521 000 000 était inférieur de 5% à celui de l'année précédente, lorsque la valeur par défaut était de 1 601 000 000. En 2016, il a diminué de 8%, après deux années de croissance, la plus importante en 2014, alors qu'il avait augmenté de 12%. L'amélioration économique et, surtout, la bonne santé du marché immobilier sont de plus en plus remarquées. "Les entités financières paient les dettes qu’elles ont avec les communautés de propriétaires lorsque la propriété est vendue à un tiers. C’est pourquoi, à mesure que le nombre de ventes augmente, la délinquance évolue favorablement", a déclaré Salvador Díez, président de la CGCAFE. À tel point que la dette bancaire en 2018 était placée à 285 millions d'euros, soit 10% de moins qu'en 2017 (317 millions d'euros). Cependant, il reste encore plusieurs années pour pouvoir faire ses adieux à la délinquance bancaire car les entités disposent toujours d'un important portefeuille d'appartements. "Nous calculons que dans 15% des bâtiments, il y a des biens d'une institution financière", explique Díez.

Il est vrai que c'est la troisième année consécutive que la délinquance locale diminue en Espagne. En 2016, elle a diminué pour la première fois depuis le début de la crise, mais les communautés de propriétaires continuent à subir quotidiennement les conséquences du manque de ressources pour payer. l'entretien et la conservation de leurs bâtiments. "Les travaux d'amélioration, de sécurité ou d'efficacité énergétique nécessitent un investissement financier important et, en cas de défaut de paiement, le reste des propriétaires ne peut assumer la partie des recettes générée", explique Díez.

Au point que certaines fermes ont passé des mois sans verrou dans le portail ou sans ascenseur. "J'ai une communauté de 40 propriétaires d'Ivima à Villaverde Alto (Madrid) et il y a 15 défaillants qui doivent 20 000 euros, cela signifie que les voisins ne peuvent pas réparer l'un des ascenseurs (ils utilisent l'autre) et ils ont dû faire un déversement extra pour ne pas couper l’eau ", explique Carmen Maícas, administratrice des fermes collégiales à Madrid. Des situations de ce type sont courantes dans toutes les exploitations agricoles avec des débiteurs, notamment en Andalousie, en Catalogne et à Madrid, les trois régions qui accumulent le plus de délinquance.

Coletazos de la bulle

En ne payant pas les frais, il y a un peu de tout. Des personnes qui traversent des difficultés financières aux défaillants professionnels qui ne sont pas à jour de paiement parce qu'ils ne le souhaitent pas. "Les voisins sont capables de faire la distinction entre ceux qui luttent et ceux qui ne le sont pas, et ils en tiennent compte pour décider si un propriétaire est poursuivi ou non", a déclaré Díez. Il y a également de nombreux promoteurs et constructeurs que la crise a laissés avec plusieurs étages non vendus et qui accumulent un important volume de dette.

Jusqu'à 128 000 euros doivent au propriétaire de 21 étages dans le même bâtiment. "J'ai une communauté de 35 maisons et 21 squattent illégalement, le promoteur n'a pas pu les vendre et a déclaré faillite en 2010. Il est poursuivi mais il manque, les deux ascenseurs sont arrêtés, la couverture est cassée, il n'y a pas de service de nettoyage, La serrure n’a pas été réparée depuis trois mois et l’assurance ne couvre que les incendies. " C'est ainsi que l'administrateur Gustavo García décrit la situation de cette ferme dans le district de Carabanchel à Madrid. Les huit voisins qui paient doivent assumer le double des frais (60 euros par mois au lieu de 30). Leur seul espoir est que la banque exécute les appartements et qu'ils soient vendus.

La scène se répète dans de nombreuses fermes. "Le propriétaire de tout un immeuble de plusieurs étages sans avoir à vendre doit 50 000 euros, mais il est impossible de le localiser car il change le nom de la société. La communauté ne fait payer que lorsque le défaillant vend un appartement", dit Rocío Molina, administrateur de fermes collégiales. de Madrid.

Face à cette situation précaire, de nombreuses communautés ont dû recourir aux tribunaux. Auparavant, il est conseillé d’essayer un plan de paiement différé afin que le défaillant, vivant ou non à la ferme, rembourse peu à peu sa dette. Si vous l'ignorez, la communauté peut adopter l'accord à la majorité simple pour engager un processus judiciaire afin de réclamer les montants. "Il peut s'agir d'une procédure de paiement liquidant préalablement la dette lors de la réunion, ou d'une procédure verbale (jusqu'à 6 000 euros) ou ordinaire (plus de 6 000 euros)", explique Patricia Briones, conseillère juridique de l'Association professionnelle des administrateurs de Fermes de Madrid (CAFMadrid).

Si la dette est bien remboursée, la communauté remportera la procédure en condamnant les frais supportés par le défendeur. Bien que si le débiteur a plus de dettes et qu'il y ait d'autres créanciers, l'ordre de priorité des crédits établi pour pouvoir recouvrer doit être respecté. Et ce qui peut être facturé, c'est la dette qui correspond à la rente en cours et aux trois années précédentes. Que se passe-t-il si le défaillant s'empare de la maison et la déclare insolvable? Dans ce cas, la banque qui conserve les biens saisis devra payer la dette (trois ans à l'avance plus l'année en cours à compter de la date à laquelle la banque en décide). La communauté perdrait le reste de l'argent.

Les moisissures, le salpêtre ou aussi la mérule, inquiètent les propriétaires. Pourquoi la est-elle devenue humidifié ? Est-ce dangereux pour le bâtiment et la sécurité des occupants ? Comment le désordre peut-il se transformer ? Comprendre le phénomène de l’humidité pour mieux s’en préserver. nLes signes de présence d’humidité dans une maison sont nombreux. Comment les distinguer ? Comment se faire une idée de la gravité des désordres ? Nous vous recommandons et vous donnons toutes les clés, pour interpréter et comprendre l’humidité. nPour traiter l’humidité, repeindre le mur, ou acheter un déshumidificateur n’est pas suffisant ! Les traitements envisageables sont nombreux : drain, revêtements hydrofuges, système de ventilation, etc. Pour que l’humidité disparaissent définitivement, les travaux doivent être adaptés au plan technique, comme au plan économique.

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